存量房贷固息化,银行“换锚”后承压

  “我行首套房个人按揭贷款利率下降了0.01%,二套房没有变化。”一家国有大行相关人士告诉第一财经记者。10月8日,房贷利率正式“换锚”首日,第一财经记者从多家银行了解到,相比之前,“换锚”后,银行个人按揭贷款的首套房和二套房利率变化不大,政策平稳过渡。

  一家农商行行长告诉第一财经记者,新旧房贷政策平稳过渡。目前,存量中房贷利率保持不变,增量房贷上,央行要求商业银行与过去的贷款利率保持一致,不允许有大变动。

  根据监管要求,银行的LPR(贷款市场报价利率)应用情况及贷款利率竞争行为纳入宏观审慎评估(MPA),督促各银行运用LPR定价,并规定今年银行三季度新增贷款中LPR定价比例要达到30%,年底达到50%,2020年达到80%。

  “商业银行面临一系列的压力,例如,息差收窄、存量贷款定价、银行负债端如何保持稳定等问题。”多位受访银行人士称。

  “换锚”平稳过渡

  “在前不久的一次内部会议中,央行重申了‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位和房地产市场长效管理机制,要求各家银行对按揭贷款存量暂时保持不动,新增贷款要在原来的基础上保持平稳,不允许大起大落,要求维持与过去的同档次利率。”上述农商行行长称。

  9月20日,第二期LPR报价出炉,一年期为4.2%,较上一期下降5个基点,5年期以上为4.85%,保持不变。

  此前,央行有关负责人答记者问时称,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点,与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,央行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。

  “房贷利率换成了LPR定价,最终的贷款利率跟原来基于基准利率的数字基本没有变化。这种情况短期不会变化,长期来看,除非房市政策发生变动,才有可能出现松动。”一位市场分析人士对第一财经记者表示。

  他还称,央行分支机构对各地LPR基础上加多少点都是有指导的,过热或过冷,需要“因城施策”。

  8日,多地公布了基于LPR的新版房贷利率,其中,上海地区利率最低,首套个人住房贷款利率下限为LPR基准降20bp,即不得低于4.65%,二套房则为基准加60个基点,即不得低于5.45%;北京地区,首套、二套个人住房贷款利率下限分别为5.4%、5.9%,即LPR基准分别加点55bp和105bp,与此前北京主要银行新发放的个人住房贷款利率水平基本相当。

  “未来,在信贷额度紧张和严控房市的背景下,房贷利率上行趋势可能会延续。而随着房贷换锚逐渐铺开,之前面临房贷利率上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有所动作,也会带来所在地区房贷水平的进一步上涨。房贷利率挂钩LPR后,变化频率相对之前参考贷款基准利率会快一些,但不会月月都变,‘换锚’对房贷利率水平的影响将会逐渐弱化,保证房地产市场的平稳。”融360大数据研究院分析师李万赋称。

   存量贷款或固息化

  商业银行考核标准明确要求,各银行在新发放的贷款中主要参考LPR定价,并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准。为确保平稳过渡,存量贷款仍按原合同约定执行。

  “如果贷款基准利率取消,存量贷款合同又未能及时切换成以新的利率基准定价,那么存量的以贷款基准利率定价的贷款将在事实上固息化。”兴业研究宏观分析师郭于玮对第一财经记者称,然而,银行的负债成本将随着存款增长情况、市场利率变动而变化,如果存量贷款固息化,商业银行息差的波动可能加大。

  郭于玮称,我国住户与企业贷款里,中长期贷款占比在60%以上。在中长期贷款占比较高的贷款结构下,存量贷款固息化给商业银行带来的基准风险更大。

  “若在存量贷款中实行LPR,对银行来说是不小的挑战,需要花费大量的人力和财力开发新系统去实施。监管现在还未出相关细则,随着LPR的进一步推进,未来将会完善。”一位银行人士称。

  商业银行还面临息差收窄的挑战。“利率并轨后,贷款利率可能下行。但与此同时,存款基准利率继续保留,而M2增速处于低位,使商业银行面临一定的吸储压力。商业银行息差收窄可能引起利润增长放缓,进而影响商业银行补充资本,特别是核心一级资本。”郭于玮称。

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